“以房抵债”型房屋买卖合同，是指为保障债权顺利实现，债权人与债务人或第三人签订的包含“抵偿债务”、“担保”条款的房屋买卖合同。这类案件多、情况复杂，如何确定此类房屋买卖合同的效力并处理由此产生的法律后果还需广泛关注。张一鸣律师团队近日代理了一起这类房屋买卖合同纠纷案例，现做简要整理，以供大家参考。
案件经过：
2016年4月，因被告L某的借款未能偿还，原告与被告签订《房屋买卖合同》，双方结算以506735元作为房屋价款，约定被告将位于西安市经济技术开发区某处房屋出售给原告，且房屋的剩余按揭款由原告承担。合同签订后，原告按约履行自己的合同义务，合同中明确约定，被告应协助原告在产权登记机关规定的期限内向房屋应权登记机关办理权属过户登记手续。因案涉房屋在双方购买时尚不具备过户条件，故暂未办理过户登记手续。原告自购得案涉房屋后占有、使用至今，现案涉房屋已具备过户条件，但被告怠于配合，主张原告并未支付房屋价款，其每月转账系租金。
原告方委托陕西瑞森律师事务所后，张一鸣律师、井垸律师代理本次案件。接受代理后，我方律师立即组成小组展开了相关工作。仔细了解了详细过程，收集了相关证据材料，在此基础上制定了合理的诉讼策略。综合整理后，我们向法院提出了以下代理意见：一、判令被告L某继续履行签订的《房屋买卖合同》；二、判令第三人将位于西安市经济技术开发区某处房屋的产权过户登记至被告名下后，再由被告过户登记至原告名下，过户产生的税费由双方各自承担。三、本案诉讼费由被告承担。庭后原告表示对于第二项诉讼请求中的税费，其自愿负担。
最后，法院采纳了律师的意见和主要诉求，最终判决：一、被告继续履行签订的《房屋买卖合同》；二、被告购买的登记在第三人名下，位于西安市经济技术开发区某处的房屋，于本判决生效之日起十五日内过户至原告名下，产权登记的应付税费由原告负担。
律师提醒：
1.为避免债务履行期限届满前签订“以房抵债”房屋买卖合同被法院认定为无效的法律风险，建议在履行期限届满后签订。
2.债权人为切实保障自身权益，“以房抵债”房屋买卖合同协商一致签署完毕后，债权人应当尽快为债务人办理房产交付以及过户登记手续，并且约定清楚逾期交房、未办理过户登记手续的救济途径。
相关法律规定：
1.<最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》合同编通则若干问题的解释>第二十七条：债务人或者第三人与债权人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，不存在影响合同效力情形的，人民法院应当认定该协议自当事人意思表示一致时生效。
债务人或者第三人履行以物抵债协议后，人民法院应当认定相应的原债务同时消灭；债务人或者第三人未按照约定履行以物抵债协议，经催告后在合理期限内仍不履行，债权人选择请求履行原债务或者以物抵债协议的，人民法院应予支持，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
前款规定的以物抵债协议经人民法院确认或者人民法院根据当事人达成的以物抵债协议制作成调解书，债权人主张财产权利自确认书、调解书生效时发生变动或者具有对抗善意第三人效力的，人民法院不予支持。
债务人或者第三人以自己不享有所有权或者处分权的财产权利订立以物抵债协议的，依据本解释第十九条的规定处理。
2.第二十八条：债务人或者第三人与债权人在债务履行期限届满前达成以物抵债协议的，人民法院应当在审理债权债务关系的基础上认定该协议的效力。
当事人约定债务人到期没有清偿债务，债权人可以对抵债财产拍卖、变卖、折价以实现债权的，人民法院应当认定该约定有效。当事人约定债务人到期没有清偿债务，抵债财产归债权人所有的，人民法院应当认定该约定无效，但是不影响其他部分的效力；债权人请求对抵债财产拍卖、变卖、折价以实现债权的，人民法院应予支持。
当事人订立前款规定的以物抵债协议后，债务人或者第三人未将财产权利转移至债权人名下，债权人主张优先受偿的，人民法院不予支持；债务人或者第三人已将财产权利转移至债权人名下的，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第六十八条的规定处理。
3.《九民纪要》第四十四条：当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。
END 审核：聂晶晶律师